חברת "רשת אשכולות בע"מ". מובילה יזמות עצמית משוכללת, לבעלי נכסים "חושבים".

מיועד לבעלי דירות/נכסים, שיודעים לחשוב, לחשב, ולהתחשבן.
חברת “רשת אשכולות בע”מ”. מובילה יזמות עצמית משוכללת, לבעלי נכסים “חושבים”.
בימים אלו, בעלי נכסים וותיקים במרכזי ערים. מתמודדים מול שאלות רבות ביניהן: כיצד לשפר את רמת אחזקת המבנים הישנים ,למגנם כנגד רעידות אדמה, להוסיף חדרי בטחון, כלקח מהמלחמה, ואולי לנצל את מיקומם על מנת לשפר את מצב המבנים ואת מצבם הכלכלי. יחד מתחברים מספר “וקטורים” המגבירים את אי הוודאות בתחום הנדל”ן: עלית מחירי הביצוע, משך אישור תוכניות בניה.
כל אלו מובילים לכיוון של יזמות עצמית, שמשמעותה, חסכון של שלב ה”יזמות” החיצונית, יזמות עצמית משוכללת ומעבר ישיר למכרז ביצוע, שיהיה בתוך אי וודאות של מספר שנים אבל בשליטה ב”ידיים של בעלי הנכסים”.
פירוט ראה נא בנספח א’.

הנדון: “רשת אשכולות בע”מ”. מובילה יזמות עצמית משוכללת
1) רקע
א. בימים אלו, בעלי נכסים וותיקים במרכזי ערים. מתמודדים מול שאלות רבות ביניהן: כיצד לשפר את רמת אחזקת המבנים הישנים ,למגנם כנגד רעידות אדמה, להוסיף חדרי בטחון, ואולי לנצל את מיקומם על מנת לשפר את מצב המבנים ואת מצבם הכלכלי.
ב. במקביל מתקיימות תוכניות ארציות (תמ”א 38, פינוי בינוי) ותוכניות עיר מקומיות. המנסות לסייע חוקית לתהליכים אלו, ברם הסבך הבירוקראטי שהן עצמן יוצרות מקשות על קידום רעיונותיהם.
ג. בתווך צצו יזמי נדל”ן חדשים, חלקם היו מבעלי מקצועות חופשיים (ספר צמרת…..) , עורכי דין, מתווכים, אלו הבינו את הפוטנציאל הקיים והמבולבל, ויצרו מנגנוני עבודה לא מקצועיים ולא מספיק אמינים על מנת “למלא” את החלל שנוצר ולתת מענה לכאורה לחיבור בין הבעיות לפתרונות.
ד. הוקמו קבוצות ניהול, קבוצות רכישה, וועדי בתים הפכו למתווכים (כולל תמורה חשאית..) והאינטרסים של בעלי הנכסים נשחקו.
ה. מרגע קבלת ההחלטה של חלק מקבוצות הדיירים ועד למימוש הפוטנציאל עברו שנים רבות, ושינויים רבים צמצמו מאד את מספר הפרויקטים שבוצעו בפועל. ולמעט שנותר, נותר מעט.
2) הבעיות במצב קיים
א. חוסר מקצועיות שלימה של “היזמים החדשים” שרובם לא הגיעו מתחום ההנדסה והבניה. (עורכי דין , חכמים, לפעמים חכמים מדי, מתווכים מפולפלים וסתם תופשי טרמפ חופשיים).

ב. המימון הבנקאי – קופץ את ידו, נוכח אי הוודאות הקיימת, גם בהקשר לאופי ההתארגנות ומרכיביה ומפורר הוא לפרטים, את חלקי הקבוצה ופוסל לא מעט מהם מהזכאות לקבלת משכנתא, במקביל הבנקים פוסלים קבלנים קטנים, שאין להם גב כלכלי מוכח, אלו שצריכים לעמוד ב”דוח אפס” לא אפשרי (שכן עלות הקרקע כללה מרכיב סמוי ומוגדל של תיווך שקט, גרם לצורך למזער עלות ביצוע על מנת לקבל ליווי בנקאי, דבר שטופח על פני הקבוצה רגע לפני הביצוע.
ג. תהליכים בירוקרטיים ארוכים מייגעים ברשויות מקומיות במקרה הטוב, וצורך ל”סייענים” לא אמינים, הביאו את משך זמן הרישוי לבניה פשוטה לתקופה לא סבירה.
ד. קבלנים הולך ופוחת דור קבלני הביצוע, דבר שמציף קבלנים פחות אמינים פחות מקצועיים. וזאת נוכח אי רווחיות, חוסר בידיים עובדות ממש ובניה שאינה פשוטה ביצועית (תוספת למבנים לעומת בניה חדשה). רוב הקבלנים הפכו לקבלן/ יזם של פרויקטים שהם עצמם מובילים, שם הרווח היזמי מאזן עבודות הביצוע.
3) ולסיכום מצב קיים:
א. בעלי נכסים נמצאים באי וודאות במצב הטוב, תלויים בחסדיו של מנהל קבוצת הרכישה או קבוצת הניהול, ונכנעים לתכתובות במהלך חיי הפרויקט, אחרת יעמדו מול “שוקת שבורה” ומי רוצה היום להיות צודק בבתי משפט עמוסים לעייפה ובוררים ללא ערעור, אלו המסוכנים עוד יותר לפעמים.

4) הפתרון – יזמות עצמית משוקללת.
א. מהות- קידום תהליכי ההתארגנות, פרוגראמות, תכנון והיתרי בניה במימון עצמי מינימאלי, באמצעות מנהל יזמות נאמן. עד למימוש בדרך הנכונה באותה נקודת זמן הנוחה ביותר לדיירים.

5) מנהל יזמות.
א. איש מקצוע מתחום הבניה, אמין, וותיק בעל הוכחות ביצוע וחוות דעת רחבות ועמוקות.
ב. תפקידו לרכז ולייצג את כל האינטרסים של בעלי הנכס, ולהביאם לרווח מקסימאלי באיכות וזמן הטובים ביותר.
ג. מנהל היזמות מפעיל את כל הגורמים על מנת לייצר פרויקט מושלם בין השאר:
I. עורכי דין.
II. אדריכלים.
III. שמאים.
IV. כלכלנים.
V. מהנדסיים ויועצים.
VI. מפרסמים, מתווכים, מוכרי דירות ועוד.
ד. יחד עם נציגות הדיירים שכוללת קבוצות מקצועיות (מותאם לנפח הפרויקט) בהם:
I. נציג לכספים.
II. נציג לתכנון.
III. נציג משפטי.
ה. יחד עימם מנהל היזמות בונה פרוגראמת תכנון. מאתר מתוך ניסיונו צוות הנדסי נקודתי המתאים לתכנון וקבלת היתר, צוות משפטי שיכין את כלל ההסכמים וצוות שיווק ומכירות על מנת לבצע “טבלאות איזון” ולמכור את עודף הדירות.

ו. מימון לפעילות עד היתר בניה- בשיטת יזמות עצמית משוקללת יהיה ללא מימון בנקאי, עם כל המשמעות בשלב הראשון ויתקיים מכספי הדיירים על פי טבלאות איזון מאושרות לחילופין. מנהל היזמות יפעל למכור במכירה מוקדמת ובמסירה מאוחרת נכס שייתן “חמצן” לשלב הראשוני.
6) מכרז לבניה
א. כיום קבלנים יחד עם קבוצות רכישה מתחייבים למחיר סופי (עם אותיות קטנות, כוכביות אלו שיתנו להם נקודת מפלט מההסכם ברגע שלא יהיה מתאים ונוח להם)…….
ב. 2) במקביל מתקיים פער גדול בין התחלת הרעיון ועד יציאה לביצוע, בעטיו, יש אי וודאות גדולה במחירי הבניה, (תמיד הקבלן יגיד הכל כמתוכנן אבל הברזל עלה….. דבר שמסכן ניתוחים כלכליים בוודאי גם נוכח תנודות במחירי המכירה והבניה.
ג. במצב של יזמות עצמית משוקללת – מנהל היזמות ינהל מכרז קבלני ממש לקראת קבלת היתר בניה. מחיר הביצוע יהיה הזול ביותר והנכון ביותר (דבר שיאפשר גמר הביצוע……) ויעמוד לרשות הדיירים לקבל החלטה ברגע המתאים.

7) מכירות
א. במצב של יזמות עצמית משוקללת מנהל היזמות ינהל מכירת הדירות, קרוב לקבלת היתר הבניה, תוכניות הדירות למכירה תהיינה אמיתיות וסופיות. תהיה אפשרות עדכנית למכירה פנימית מוסכמת של הדירות לדיירים עצמם והרווח יהיה מקסימאלי.
8) ו-מה מרוויחים הדיירים
א. רווח יזמי עצמי כפול ומעלה מכל רווח שהיה מתקבל על ידי יזם.
ב. שליטה בלוח הזמנים של הפרויקט.
ג. שליטה באיכות, יעילות אמיתית.
ד. שליטה במצב הכולל (הדיירים לא יעמדו אף פעם בשני “עובדות מוגמרות” או מצבים “ללא מוצא” כאשר המפתחות לפתרון נמצאים על ידי גורם בעל אינטרס הפוך מהם.)
ה. שקט נפשי.
9) מה מרוויח מנהל היזמות
א. לכל פרויקט ולכל נציגות דיירים, ניתן להם מענה מתאים ונוח לאופן תגמול מנהל היזמות ובלבד שיהיה מנהל יזמות אמין, מקצועי, בעל ניסיון מוכח ושם טוב מהעבר ובעתיד.